Mungkin Anda pernah mendengar ada opsi untuk menjual rumah ke bank. Apakah ini benar-benar bisa dilakukan? Atau ini hanya mitos di kalangan properti? 

Pertanyaan ini sering muncul terutama bagi mereka yang sedang butuh dana cepat atau kesulitan menjual properti secara konvensional.

Secara langsung, Anda tidak bisa menjual rumah ke bank layaknya menjual ke individu atau pengembang. Bank bukanlah pembeli properti dalam konteks jual-beli seperti umumnya. 

Fungsi utama bank adalah sebagai lembaga keuangan yang memberikan pinjaman, termasuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR), atau menyalurkan pembiayaan. Namun, ada beberapa skema atau situasi di mana bank bisa terlibat dalam proses “penjualan” rumah Anda, meskipun tidak secara langsung membeli.

Baca juga: Townhouse vs Cluster: Sama-Sama Eksklusif, Tapi Apa Bedanya?

Mari kita bahas lebih lanjut bagaimana bank bisa berperan dalam “penjualan” properti Anda.

1. Lelang Properti Agunan (Eksekusi Hak Tanggungan)

Ini adalah skenario paling umum di mana bank “mengambil alih” properti. Jika seseorang gagal melunasi cicilan KPR (kredit macet) dalam jangka waktu yang ditetapkan, bank berhak melakukan eksekusi agunan. Proses ini melibatkan pelelangan properti melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL).

Bagaimana Prosesnya Jual Rumahnya?

Kredit Macet

Debitur tidak mampu membayar cicilan KPR.

Peringatan (SP)

Bank akan memberikan surat peringatan (SP) berulang kali.

Surat Keterangan Hak Tanggungan (HT)

Jika tidak ada respons, bank akan melakukan proses pengikatan Hak Tanggungan.

Permohonan Lelang

Bank mengajukan permohonan lelang ke KPKNL.

Pelelangan

Properti akan dilelang secara terbuka kepada publik. Harga lelang biasanya ditentukan berdasarkan taksiran bank dan bisa lebih rendah dari harga pasar.

Siapa Pembelinya? 

Pembeli di sini adalah pihak umum (individu atau institusi) yang memenangkan lelang, bukan bank. Bank hanya bertindak sebagai fasilitator penjualan untuk menutup sisa utang debitur.

Apakah Menguntungkan bagi Penjual (Debitur)? 

Sayangnya, bagi pemilik rumah (debitur), ini adalah skenario terburuk. Dana hasil lelang akan digunakan untuk melunasi utang pokok, bunga, denda, dan biaya lelang. Sisa dana (jika ada) baru akan dikembalikan ke debitur. Seringkali, hasil lelang tidak cukup menutupi seluruh utang, dan debitur masih memiliki kewajiban.

Baca juga: Harmoni Tegalsari Maguwoharjo: Hunian Klasik Modern di Sleman

2. Take Over KPR (Pengalihan Kredit)

Ini adalah solusi bagi Anda yang ingin menjual rumah yang masih dalam cicilan KPR tanpa harus melunasi seluruh utang di awal. Anda tidak menjual ke bank, melainkan bank memfasilitasi pembeli baru untuk mengambil alih sisa cicilan KPR Anda.

Bagaimana Proses Jual Rumahnya?

Cari Pembeli

Anda mencari pembeli rumah yang bersedia melanjutkan cicilan KPR Anda.

Pengajuan KPR Baru

Pembeli mengajukan KPR ke bank Anda (atau bank lain).

Pelunasan Utang Lama

Jika KPR pembeli disetujui, dana dari KPR baru tersebut akan digunakan untuk melunasi sisa utang KPR Anda kepada bank.

Akta Jual Beli (AJB)

Setelah utang lama lunas, proses jual beli resmi (AJB) dilakukan antara Anda dan pembeli di hadapan Notaris/PPAT.

Apakah Menguntungkan bagi Penjual? 

Ya, ini adalah cara yang lebih baik daripada lelang. Anda bisa mendapatkan harga jual yang wajar sesuai kesepakatan dengan pembeli, dan sisa utang Anda akan dilunasi tanpa harus menanggung denda atau biaya lelang. Anda juga bisa mendapatkan selisih harga jika harga jual lebih tinggi dari sisa utang.

Baca juga: Batobo Townhouse Banguntapan Yogyakarta

3. Jual Rumah Cepat ke Investor/Pengembang yang Dibantu Bank

Dalam beberapa kasus, ada investor atau pengembang yang bekerja sama dengan bank untuk membiayai akuisisi properti. Jika Anda ingin menjual rumah dengan cepat, Anda bisa menawarkan properti Anda kepada mereka. Bank akan membiayai pembelian oleh investor tersebut.

Bagaimana Prosesnya?

Tawarkan Properti

Anda menawarkan rumah Anda kepada investor atau pengembang yang memiliki akses pembiayaan bank untuk akuisisi properti.

Penilaian dan Penawaran

Investor akan menilai properti Anda dan memberikan penawaran. Harga mungkin lebih rendah dari harga pasar karena kecepatan dan kemudahan proses.

Pembiayaan oleh Bank

Jika deal tercapai, investor akan menggunakan fasilitas kredit dari bank untuk membayar Anda.

Apakah Menguntungkan bagi Penjual? 

Bergantung pada prioritas Anda. Jika kecepatan penjualan adalah yang utama dan Anda siap dengan potensi harga yang sedikit di bawah pasar, ini bisa jadi opsi. Bank di sini adalah pemberi pinjaman kepada investor, bukan pembeli langsung dari Anda.

Baca juga: 7 dari 10 Konsumen Kurang Memahami Mekanisme Cash Bertahap

Kesimpulan: Bisakah Jual Rumah ke Bank?

Jadi, jawabannya jelas: Anda tidak bisa menjual rumah langsung ke bank seperti menjual ke pembeli individu. Bank adalah lembaga keuangan, bukan agen properti atau pembeli akhir properti residensial.

Namun, bank memiliki peran krusial dalam memfasilitasi transaksi properti, baik melalui mekanisme lelang properti sitaan, skema take over KPR, atau membiayai investor yang ingin mengakuisisi properti.

Jika Anda sedang dalam posisi ingin menjual rumah, apalagi yang masih dalam cicilan KPR, opsi terbaik adalah mencari pembeli individu dan memanfaatkan skema take over KPR melalui bank untuk melancarkan proses transaksi. Selalu konsultasikan dengan pihak bank dan Notaris/PPAT untuk memahami seluruh proses dan dokumen yang dibutuhkan.

FAQ

Bisakah saya langsung menjual rumah ke bank? 

Tidak bisa. Bank bukan pembeli properti langsung. Fungsinya adalah sebagai pemberi pinjaman atau pembiayaan.

Lalu, bagaimana bank bisa terlibat dalam penjualan rumah saya? 

Bank terlibat melalui beberapa skema, seperti lelang properti agunan (jika kredit macet), memfasilitasi take over KPR untuk pembeli baru, atau membiayai investor/pengembang yang membeli properti.

Apa itu lelang properti agunan? 

Ini adalah proses di mana bank melelang rumah Anda melalui KPKNL jika Anda gagal melunasi cicilan KPR. Hasilnya untuk melunasi utang Anda.

Bagaimana cara menjual rumah yang masih KPR? 

Cara terbaik adalah mencari pembeli individu dan mengajukan take over KPR. Bank akan melunasi sisa utang KPR Anda dari pinjaman KPR baru pembeli.

Apakah menjual rumah ke bank selalu menguntungkan? 

Skema lelang properti agunan biasanya tidak menguntungkan bagi pemilik rumah. Skema take over KPR lebih menguntungkan karena Anda bisa mendapatkan harga jual yang wajar dari pembeli.