Membeli rumah adalah salah satu keputusan terbesar dalam hidup. Apalagi jika lokasi impiannya adalah Jogja, kota dengan pesona yang tak lekang oleh waktu. Saking terbuainya dengan daya tarik Jogja, tak sedikit calon pembeli yang luput memperhatikan detail krusial, berujung pada penyesalan di kemudian hari.

Artikel ini akan memandu Anda agar tidak terjerumus pada kesalahan yang sama. Kami akan mengupas tuntas mengapa Jogja begitu memikat sebagai tujuan investasi properti, lalu memberikan checklist penting sebelum beli rumah yang wajib Anda perhatikan agar investasi Anda di Jogja benar-benar membawa kebahagiaan.

Baca juga: Batobo Townhouse Banguntapan Yogyakarta

Mengapa Investasi Rumah di Jogja Begitu Menggiurkan?

Jogja. Kota yang selalu punya tempat istimewa di hati banyak orang. Dengan julukan Kota Pelajar, Kota Budaya, dan destinasi pariwisata terkemuka, Jogja menawarkan kombinasi unik antara kehidupan yang dinamis dan ketenangan tradisional. Tak heran, daya tarik ini juga merembet ke sektor properti.

• Pusat Pendidikan Berkualitas: Keberadaan puluhan universitas ternama menjadikan Jogja magnet bagi pelajar dari seluruh Indonesia. Hal ini menciptakan kebutuhan hunian yang stabil, baik untuk sewa maupun beli, terutama di area sekitar kampus.
• Budaya dan Pariwisata yang Kuat: Identitas budaya yang kental dan sektor pariwisata yang hidup menjadikan Jogja kota yang tak pernah sepi. Ini berdampak pada pertumbuhan ekonomi lokal dan potensi bisnis, termasuk properti seperti homestay atau rumah sewa.
• Biaya Hidup Relatif Terjangkau: Dibandingkan kota besar lainnya di Jawa, biaya hidup di Jogja masih tergolong ramah di kantong. Ini menjadi salah satu alasan kuat mengapa banyak orang memilih untuk menetap dan mencari hunian di sini.
• Pertumbuhan Ekonomi yang Stabil: Perekonomian Jogja didukung oleh sektor pariwisata, pendidikan, dan UMKM. Stabilitas ini turut berkontribusi pada kenaikan nilai properti yang cenderung stabil dan menjanjikan dalam jangka panjang.
• Aksesibilitas yang Terus Berkembang: Dengan adanya bandara baru Yogyakarta International Airport (YIA), pembangunan jalan tol, dan infrastruktur transportasi yang terus ditingkatkan, akses menuju dan dari Jogja semakin mudah, meningkatkan potensi investasi properti.

Dengan segala pesonanya, wajar jika Anda langsung jatuh hati dan ingin segera memiliki rumah di Jogja. Namun, tunggu dulu! Ada beberapa hal penting yang harus Anda pastikan sebelum melangkah lebih jauh.

Baca juga: Harmoni Tegalsari Maguwoharjo: Hunian Klasik Modern di Sleman

Sebelum Terbuai Pesona Jogja: Cek Dulu 3 Hal Penting Ini!

Agar impian memiliki rumah di Jogja tidak berubah jadi penyesalan, perhatikan tiga aspek krusial berikut ini:

1. Legalitas dan Dokumen Properti: Pastikan Bukan Hanya Sekadar Sertifikat

Tentu saja, Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah bukti kepemilikan terpenting. Tapi jangan lengah, SHM saja tidak cukup tanpa mengecek dokumen pendukung lainnya. Banyak kasus penipuan atau masalah di kemudian hari terjadi karena kelalaian dalam memeriksa aspek legalitas secara menyeluruh.

Apa Saja Dokumen Legalitas yang Wajib Dicek?

• Sertifikat Hak Milik (SHM): Ini adalah bukti kepemilikan tertinggi dan terkuat atas tanah dan bangunan. Pastikan SHM asli, tidak dalam sengketa, tidak sedang diagunkan di bank lain (jika tidak sedang proses KPR), atau tidak memiliki catatan blokir. Anda bisa mengecek keabsahannya di Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat atau melalui layanan digital mereka.
• Persetujuan Bangunan Gedung (PBG): Ini adalah dokumen perizinan terbaru yang menggantikan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) sejak berlakunya Undang-Undang Cipta Kerja dan Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021. PBG adalah izin resmi dari pemerintah untuk membangun, merenovasi, atau mengubah bangunan sesuai standar teknis. Pastikan rumah yang Anda incar memiliki PBG yang sesuai dengan kondisi bangunan saat ini. Jika ada renovasi besar tanpa PBG yang diperbarui, ini bisa jadi masalah di masa depan.
  • (Catatan: Jika properti dibangun sebelum tahun 2021, kemungkinan masih menggunakan IMB. Pastikan IMB tersebut sah dan sesuai dengan kondisi bangunan saat itu. Namun, untuk pembangunan baru atau renovasi besar setelah 2021, yang berlaku adalah PBG.)
• Akta Jual Beli (AJB): Ini adalah bukti sah transaksi jual beli properti yang dibuat di hadapan Notaris/PPAT. Pastikan semua data di AJB sesuai dengan SHM dan identitas penjual-pembeli.
• PBB (Pajak Bumi dan Bangunan): Pastikan tidak ada tunggakan PBB. Minta bukti pembayaran PBB beberapa tahun terakhir (biasanya 5 tahun terakhir) dari penjual. Tunggakan PBB bisa menjadi beban Anda di kemudian hari.
• Surat Keterangan Tidak Sengketa: Meskipun tidak selalu wajib, surat ini bisa memberikan ketenangan pikiran bahwa properti tidak sedang dalam sengketa ahli waris atau masalah hukum lainnya. Notaris/PPAT biasanya akan membantu memverifikasi hal ini.
• Histori Kepemilikan (Riwayat Tanah): Notaris/PPAT dapat membantu menelusuri riwayat kepemilikan properti untuk memastikan tidak ada masalah tersembunyi yang bisa muncul di kemudian hari.

Jangan ragu untuk melibatkan notaris/PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) sejak awal proses. Mereka adalah ahli hukum yang akan membantu Anda menelusuri semua aspek legalitas ini dengan cermat, memastikan bahwa properti yang Anda beli benar-benar “bersih” dan aman secara hukum.

Baca juga: 7 dari 10 Konsumen Kurang Memahami Mekanisme Cash Bertahap

2. Kondisi Fisik dan Struktural Bangunan: Hindari Biaya Tak Terduga

Rumah yang terlihat cantik dari luar belum tentu kokoh di dalamnya. Banyak calon pembeli terbuai dengan desain interior yang menawan, padahal ada masalah struktural serius yang berpotensi menghabiskan biaya renovasi puluhan bahkan ratusan juta di masa depan.

Detil Fisik yang Perlu Diperhatikan:

• Struktur Bangunan: Perhatikan retakan pada dinding, lantai, atau pondasi. Retakan besar, terutama yang miring, bisa mengindikasikan masalah struktural serius yang butuh penanganan ahli.
• Atap dan Plafon: Cek apakah ada kebocoran atau noda air pada plafon. Periksa kondisi genteng atau penutup atap lainnya. Pastikan tidak ada tanda-tanda kerusakan akibat cuaca ekstrem.
• Sistem Pipa dan Saluran Air: Pastikan tidak ada kebocoran pada pipa air. Cek tekanan air di keran dan fungsi saluran pembuangan. Perhatikan juga kondisi septic tank.
• Instalasi Listrik: Periksa kondisi kabel, stop kontak, dan sakelar. Apakah ada tanda-tanda korsleting atau bau hangus? Lebih baik lagi jika Anda membawa ahli listrik untuk memeriksanya demi keamanan.
• Kelembaban dan Jamur: Perhatikan tanda-tanda kelembaban berlebih atau pertumbuhan jamur, terutama di area kamar mandi, dapur, atau dinding yang berbatasan dengan tanah. Ini bisa jadi indikasi masalah sirkulasi atau rembesan air.
• Ventilasi dan Pencahayaan: Pastikan rumah memiliki sirkulasi udara dan pencahayaan alami yang memadai. Ini penting untuk kenyamanan, kesehatan penghuni, dan efisiensi energi.

Jika Anda tidak yakin dengan kondisi fisik bangunan, jangan ragu untuk menyewa jasa inspeksi rumah profesional. Mereka memiliki keahlian dan peralatan untuk mendeteksi masalah tersembunyi yang mungkin tidak terlihat oleh mata awam. Biaya inspeksi ini jauh lebih murah daripada biaya perbaikan besar di kemudian hari.

3. Lingkungan dan Aksesibilitas: Jangan Cuma Dekat Jalan Raya

Banyak orang fokus pada lokasi yang dekat dengan jalan raya utama atau pusat kota. Itu bagus, tapi lingkungan rumah tidak cuma jarak ke jalan raya. Kenyamanan dan kualitas hidup Anda akan sangat dipengaruhi oleh lingkungan sekitar rumah.

Aspek Lingkungan yang Sering Terlupakan:

• Aksesibilitas ke Fasilitas Penting: Seberapa jauh lokasi rumah dari pasar/supermarket, sekolah, rumah sakit, tempat ibadah, atau kantor Anda? Perhitungkan waktu tempuh di jam-jam sibuk.
• Keamanan Lingkungan: Apakah area tersebut rawan banjir? Bagaimana dengan tingkat kriminalitasnya? Cek keamanan portal dan jam malam jika ada. Berbicara dengan calon tetangga bisa memberikan insight berharga tentang kondisi lingkungan sebenarnya.
• Kondisi Jalan dan Drainase: Pastikan jalan menuju rumah mulus dan sistem drainase berfungsi baik untuk mencegah genangan air saat hujan. Ini sering diabaikan tapi krusial untuk kenyamanan harian.
• Bising dan Polusi: Apakah lingkungan tersebut bising karena dekat jalan raya, pasar, atau pabrik? Bagaimana dengan polusi udara atau bau tidak sedap? Kunjungi rumah di jam-jam berbeda (siang, malam, weekend) untuk merasakan suasananya yang sesungguhnya.
• Rencana Pembangunan Sekitar: Cari tahu apakah ada rencana pembangunan besar di dekat lokasi yang mungkin mengganggu kenyamanan (misalnya, pembangunan jalan tol baru, pabrik, atau perumahan massal yang padat) di masa mendatang. Informasi ini bisa didapat dari RT/RW setempat atau pemerintah daerah.

Ingat, Anda tidak hanya membeli bangunan, tetapi juga lingkungan di sekitarnya. Luangkan waktu untuk menjelajahi area tersebut, berbincang dengan warga lokal, dan rasakan sendiri suasana lingkungannya.

Jangan Terburu-buru, Persiapan Adalah Kunci!

Membeli rumah adalah salah satu keputusan finansial terbesar dalam hidup. Jangan biarkan euforia atau tekanan dari pihak penjual membuat Anda mengabaikan detail-detail penting ini. Luangkan waktu untuk melakukan riset menyeluruh, melibatkan profesional (notaris, inspektur), dan bertanya sebanyak-banyaknya.

Dengan berbekal checklist penting sebelum beli rumah ini, Anda akan lebih siap dan percaya diri dalam menemukan rumah impian di Jogja yang tidak hanya nyaman ditinggali, tetapi juga merupakan investasi yang aman dan menguntungkan di masa depan. Selamat berburu rumah!